房地产融资管理逻辑变了
作 者丨张敏编 辑丨张星图 源丨图虫随着城市房地产融资协调机制的建立，对房地产融资的管理正进入一个愈加精细化的时代。近日，住建部、金融监管总局印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，针对建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障工作等做出部署。1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会指出，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。这也被认为是近期房地产领域最为重磅的一项政策措施。近两年来，流动性不足是房地产业面临的主要困扰。除市场销售不佳外，融资端无法实现供需双方的精准对接，也是重要原因。分析人士认为，城市房地产融资协调机制的建立，意味着房地产融资管理逻辑正发生变化，精细化和制度化将是趋势。这既是解决现阶段房地产问题的手段，也将成为长效机制的重要部分。依据“白名单”发放贷款对于房地产融资政策的强化，早在2023年10月就初现端倪。2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。2023年11月，监管部门先后召集代表房企、金融机构座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。其中，证监会于11月19日表示，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。2023年12月召开的中央经济工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。监管部门密集表态的背景在于，房地产业风险持续蔓延，融资端却难以做到精准对接，一些稳健型房企也开始面临流动性压力。2023年11月，在金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，与会企业主要为万科、保利、华润、中海、龙湖、金地等稳健性房企。广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，从2022年的“三支箭”到“金融16条”，再到2023年底监管部门的密集表态，体现出监管层对房地产融资比较重视，但落实效果不佳。他认为，主要原因在于银行对风险担忧比较大，对房企的信任度比较低。因此，解决问题的办法开始转向协调机制，即通过城市房地产融资协调机制推送合格的贷款项目，金融机构对合格的项目兑现投放融资。根据中国建设报的消息，住建部抓机制落实力度大，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。也即，金融机构将依据“白名单”来发放贷款。中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表示，我国房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险有差别。指导商业金融机构区分集团风险与项目风险，淡化集团情况，重点根据项目资金状况，对于不同状况的项目分类支持，是较为可行的办法，也体现出更加精细的融资管理思路。这种思路还体现在对经营性物业贷款的管理中。1月24日，央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。前述《通知》还明确，“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”分析人士指出，按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。有望制度化运行融资与销售，是房地产企业的主要资金来源。近期随着市场的深度调整，这两项来源均受到一定影响。根据国家统计局的数据，2023年房地产开发企业到位资金12.7万亿元，同比下降13.6%。其中，来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，降幅分别为11.9%、9.1%；在融资端，国内贷款、自筹资金分别下降9.9%和19.1%。分析人士指出，在市场信心尚未完全恢复、销售复苏尚待时日的情况下，融资环境的改善，有望缓解行业面临的短期流动性压力。从中长期来看，以城市房地产融资协调机制代表的精细化管理，则有望成为未来房地产融资管理中的常态。一位房地产资深从业者向21世纪经济报道表示，按照程序，金融机构向房地产项目发放贷款时，会经过一系列的审核。但在过去，这种审核通常并不严格，只要有母公司担保，项目公司便很容易获得贷款。“母公司的背书很重要。”该人士说，在很长一段时间里，规模效应对融资起着决定性作用。销售规模靠前的大型房企，以及区域市场占有率较高的房企，旗下项目更容易获得融资。但近年来，房地产市场进入调整期，一些大型房企出现债务违约，并带来一定的金融风险。出于控制风险的考量，金融机构大幅缩减房地产贷款。如今，在发放项目贷款时，母公司的背书仍然重要，但考量标准更突出“所有制性质”，相比于民营房企，被认为“更稳健、偿债能力更强”的国央企更容易获得融资。该人士表示，在发放贷款中，无论是过去以企业规模为考量，还是如今根据企业所有制性质进行考量，都有粗放的一面。随着市场红利减退，房地产业告别高速增长的“黄金时代”，市场参与者、产品业态都趋于多元化，因此也需要新的评价体系。在1月26日的城市房地产融资协调机制部署会上，住建部强调，地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，并充分赋予城市房地产调控自主权。住建部还要求各地以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单。分析人士认为，这种调整更符合房地产企业的运营特点，也适合当下的实际。一方面，房地产的区域分化特征更加明显，应因地制宜，赋予地方政府更多自主权。另一方面，项目公司制的特点也决定了，项目自身的品质应是发放贷款的主要考量因素，不应受母公司资金状况的过多影响。中部某城市的一位房企人士向21世纪经济报道表示，目前尚未收到政府部门关于“白名单”项目的申报要求，但在此前的保交楼、纾困资金发放等工作中，政府部门已经掌握了所在城市的项目基本状况。考虑到这一点，名单的出炉并非难事。该人士还表示，从近两年与政府部门的沟通来看，对资金的精细化管理将成为常态，也有望变得制度化。这不仅体现在融资环节，还包括在资金使用的全流程中。受访的行业专家也认为，作为“促进金融与房地产良性循环”的重要部分，对房地产融资的精细化、制度化管理，有望成为一项长期政策。SFC本期编辑 钟海玲 实习生 谭雅涵21君荐读
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